Construção sob medida avança no mercado da locação comercial

Opção para quem deseja investir no mercado de locação comercial, o “Built to Suit” vem conquistando cada vez mais adeptos. Conhecida também como construção sob medida, a modalidade refere-se ao contrato de aluguel. Que é vinculado à construção ou a grandes reformas do imóvel a ser ocupado pelo inquilino.

Nela, o locador investe na obra – e na aquisição do terreno, quando necessário –, que será realizada de acordo com as especificações e necessidades de operação do locatário. Em contrapartida, o inquilino se compromete a permanecer no imóvel durante um período que faça valer a pena o aporte realizado. Isso torna a negociação vantajosa para ambos.

Os contratos costumam ser de cinco a dez anos, em média, com direito à renovação. O mesmo ocorre com a demanda pelo imóvel, que geralmente é apresentada pelo inquilino. Ele pode solicitar à uma imobiliária, que media a negociação, ou diretamente ao investidor.

“Normalmente, essa demanda vem de empresas sólidas e com boa saúde financeira, como bancos, redes de farmácia e de fast food, para a expansão da rede”. Explica Sergio Zimmermann, diretor executivo da Estruturar Expansão Imobiliária.

Quando a iniciativa da construção parte do proprietário da área/investidor, é fundamental que primeiro ele busque o inquilino. Para, então, construir o empreendimento, como ensina Jaime Peters, consultor da PG Imobiliária.

Isso evita arrependimentos futuros no sentido de o imóvel não corresponder às necessidades dos ocupantes ou de ficar muito tempo “parado” à espera de um inquilino.

Nos casos em que o proprietário dispõe da área, mas não do capital necessário para a construção do empreendimento, ele ainda pode buscar ou receber a proposta de um sócio investidor para efetivar o negócio.

Tipo de imóvel

Os imóveis contratados na modalidade “built to suit” costumam estar localizados em esquinas. São compostos por lojas únicas ou por pequenos centros comerciais, conhecidos como strip malls. Nesses últimos, a loja âncora, ou seja, o inquilino que apresentou a demanda pelo imóvel, é a que costuma “startar” o investimento.

As demais lojas contribuem para antecipar o retorno do capital. Mas, ao contrário das âncoras, têm seus contratos firmados nos mesmos termos dos aluguéis comerciais tradicionais.

Rentabilidade é principal atrativo da modalidade

A eliminação da possibilidade de vacância – pelo menos no primeiro período contratual – e a garantia do retorno do investimento são os principais atrativos do “built to suit”. Tais termos são garantidos pelo formato da locação. Cujo contrato é assinado antes de o investimento ser realizado. E pelo prazo de ocupação do imóvel, superior a cinco anos.

“Quando a obra é entregue, o investidor começa a receber o aluguel. Que será pago integralmente mesmo se o negócio não der certo”, explica Sergio Zimmermann, diretor executivo da Estruturar. Isso ocorre porque, segundo ele, mesmo que o inquilino devolva o imóvel antes do prazo acordado, ele é obrigado a pagar todos os aluguéis contratados.

Plinio Toniolo Schmidt, investidor da modalidade, acrescenta outra vantagem ao sistema. Que é o fato de o investidor já saber, no momento do fechamento do negócio, qual será sua taxa mensal de retorno. “É diferente de se construir o imóvel para depois sair atrás do locador sem saber o quanto irá conseguir na locação”, resume. Tal taxa, segundo os especialistas, gira em torno de 0,7% ao mês sobre o capital investido.

Zimmermann acrescenta que há alguns casos em que este porcentual é calculado sobre o faturamento bruto das vendas, a partir de um retorno mínimo garantido. O contrato, por exemplo, pode estipular um aluguel mínimo de R$ 10 mil por mês. Caso o porcentual sobre as vendas ultrapasse este mínimo, ele corresponderá ao valor pago pela locação naquele mês. Nestes casos, a taxa de retorno costuma ser mais baixa, cerca de 0,5%.

“Esse é um mercado que tem espaço para todo tamanho de investidor. Deve ser observado com carinho principalmente pelo pequeno, que costuma ter poucos recursos. Por isso, não pode errar no seu investimento”, avalia Schmidt.

Entrevista por Sharon Abdalla – Jornal Gazeta do Povo.

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